Meer dan bij de handel in effecten is de handel in onroerend goed niet alleen een middel maar ook een doel. Het is een eindbestemming van misdaadgeld. Twee verschijningsvormen van de route naar deze bestemmingen worden hieronder gepresenteerd.
De waarde van onroerend goed, is evenals antiek en kunst, moeilijk exact op geld waardeerbaar. Dit maakt onroerend goed bijzonder geschikt voor de bekende ABC-truc om gefingeerd winst te behalen.
In de kern komt de ABC-constructie erop neer dat onroerend goed voor een steeds hoger bedrag wordt doorverkocht. De verkoop vindt slechts in schijn plaats; de betrokken partijen A, B, C, D, enzovoort behoren tot dezelfde organisatie. Soms komen bedrijfsongevalletjes voor. Van een appartementencomplex worden appartementen door verschillende bedrijven aangekocht en weer verkocht. Op een goed moment wordt de koopprijs binnen een maand tijd bijna verdrievoudigd. Bijna twee jaar later blijkt dat er bij de laatste verkoop onbedoeld te veel appartementen zijn overgedragen. Van deze panden wordt de eigendom terug geleverd aan de verkoper, overigens zonder dat restitutie van de koopsom plaatsvindt. Dit bewijst dat de betrokken twee bedrijven geen partijen waren, maar onderdeel van dezelfde organisatie. Zoals gezegd, is de kern van de ABC-constructie dat onroerend goed steeds voor hogere bedragen wordt doorverkocht. Zo kan onroerend goed met een marktwaarde van f.800.000 dat in bezit is van BV A voor een miljoen gulden verkocht worden aan BV B. Deze verkoopt het op zijn beurt door aan BV C voor 1,2 miljoen, waarna het voor 1,4 miljoen terechtkomt bij BV D. Hiermee is een legale winst gerealiseerd van 600.000,-. BV D zit nu met overgewaardeerd onroerend goed dat wanneer hij dit tegen de marktwaarde aan derden verkoopt, op papier een verlies zal opleveren van een zelfde bedrag. De bereikte winst, namelijk het witwassen van 600.00 gulden, wordt op deze manier weer teniet gedaan, tenzij fiscaal compensabele verliezen ontstaan. Deze zijn in de komende jaren verrekenbaar met legale winsten die worden gemaakt.
In de praktijk blijken op de ABC-transactie allerlei varianten mogelijk te zijn. Zo kan men de uiteindelijk waardevermeerdering van het onroerend goed vooraf laten gaan door een sterke waardevermindering. Verliezen kunnen van de belastingen worden afgetrokken en het verschil in verkoopprijs kan met zwart geld aangezuiverd worden.
Bij een ABC-transactie kan ook als belang prevaleren dat een hoge koopprijs een hoge lening legitimeert. Wanneer de financiering van het onroerend goed geschiedt met behulp van leningen van buitenlandse rechtspersonen of banken waarbij het geleende geld direct of indirect weer afkomstig is van de criminele organisatie (zogenaamde loan-back methode), betekent een zo hoog mogelijk opgeschroefde koopprijs een maximale winst voor de koper. Hieronder volgt een voorbeeld uit de praktijk, waarin aangestuurd wordt op waardevermindering bij de start van de ABC-keten. BV 1 laat conservatoir beslag leggen op een perceel grond dat eigendom is van BV 2. Achter beide BV's blijkt echter dezelfde persoon schuil te gaan, de heer A. Op de openbare veiling wordt het perceel gekocht door BV 3 voor drie miljoen waarna het voor een kleine twee miljoen gulden door BV 4 wordt aangekocht. Tien minuten later wordt het terrein doorverkocht aan BV 5 en weer vijftien minuten later wordt het voor een miljoen meer verkocht aan BV 6. Steeds blijkt de heer A de man achter de schermen van de BV's. Een zwak punt in de ABC-transactie is de positie van de laatste schakel C. Na de transactie staat het onroerend goed te boek voor een waarde die de marktwaarde overstijgt. C of diens criminele organisatie staat nu voor de keus om het pand ofwel voor eigen gebruik aan te wenden of weer te verkopen. Beleggers zullen uiteraard alleen tegen de marktwaarde willen kopen, waardoor de organisatie het gewitte geld weer zou verliezen.
In de praktijk is hierop naar het lijkt een ingenieuze oplossing gevonden. Naar het lijkt, omdat de hierna volgende casus gebaseerd is op zachte informatie. De casus zelf is overigens gedestilleerd uit gegevens die op verschillende praktijkgevallen betrekking hadden. De oplossing is simpelweg om het onroerend tegen de overgewaardeerde prijs te verkopen! Dit lukt wanneer het gehele pakket door een beleggingsfonds wordt overgenomen, waarin de criminele organisatie een duidelijke say heeft. Bijvoorbeeld in de vorm van een meerderheidsbelang. Na aankoop van het veel te dure pakket onroerend goed trekt de organisatie zich langzaam maar zeker geheel uit het fonds terug. Het beleggingsfonds ondervindt vroeg of laat schade van het overgewaardeerde onroerend goed. De gewone belegger betaalt derhalve de rekening van het witwassen.
Van alle strafzaken die bij ons bekend zijn geraakt tijdens het onderzoek, is de XTC-zaak verreweg het belangrijkste voorbeeld van investeringen met misdaadgeld in onroerend goed. Dankzij de goede administratieve organisatie van de XTC-groep en een uitstekend rapport van de afdeling forensische accountancy van de CRI is nauwkeurig te reconstrueren op welke wijze misdaadgelden werden witgewassen en uiteindelijk werden genvesteerd in onroerend goed. De XTC-zaak is een van de weinige strafzaken waarin de verschillende elementen van het witwassen (placement, layering en integratie) over het voetlicht komen. Bovendien verschaft de zaak goed inzicht in de loan-backmethode en in de toepassing van het in deel 2 beschreven onderscheid tussen juridisch en economisch eigendom.
In het rapport van de forensische accountant wordt becijferd dat de XTC-groep in tien maanden tijd een omzet van bijna 300 miljoen gulden heeft gehad. Na de aftrek van allerhande kosten bleef minimaal 72 miljoen gulden over voor investeringen. Aangetoond (en geconfisqueerd) is een bedrag van 15 miljoen gulden, dat in onroerende goederen was genvesteerd. De omvang van de totale investeringen was veel hoger, omdat banken in veel gevallen 80% tot 90% van het te investeren bedrag financierden.
Een van de belangrijkste voorbeelden hiervan is de investering in de bouw van een aantal bedrijfsloodsen in Amsterdam. In totaal is met deze bouw een bedrag van 26 miljoen gulden gemoeid. De financiering van het project werd georganiseerd door BV 1, waarvan een grote vastgoedhandelaar eigenaar is. De investering vergde 2,5 miljoen gulden eigen financiering, terwijl de rest met hypotheken gefinancierd zou worden. Dit bedrag kwam langs verschillende trajecten bij het bouwbedrijf terecht. Vanuit de kas van de organisatie werd het bedrag gesplitst; een deel werd gewisseld in Belgi (Engelse ponden in Belgische franken) en bij een Belgisch wisselkantoor op rekening gestort van een buitenlandse rechtspersoon Incorperated, (Inc.) 1. Vervolgens vinden met behulp van het wisselkantoor enige manoeuvres plaats (het geld wordt van de rekening gehaald door een uitgeschreven cheque, ten gunste van een andere buitenlandse rechtspersoon gestort en uiteindelijk weer geboekt op rekening van Inc. 1). De buitenlandse rechtspersoon is opgericht in Panama door enkele advocaten aldaar die ook als bestuurders optreden. De volmacht om gebruik te maken van de bankrekening is aan een van de leden van de XTC-groep gegeven. Op deze wijze blijft de betrokkenheid van de groep formeel perfect buiten beeld, terwijl in feite via de volmacht volledige handelingsbevoegdheid is gecreerd inzake het vermogen van de rechtspersoon.
Een ander deel van het geld wordt bij een gewone bank in Belgie gewisseld (ponden in franken) en enkele dagen later wederom gewisseld (franken in guldens) en via een bank gestort op rekening van een Limited 1 (Ltd.) bij een andere bank in Belgie.
Een derde deel van het geld wordt direct gestort op rekening van deze Ltd. 1. De Ltd maakte beide bedragen over op een rekening van de centrale schakel Inc. 1 bij een Luxemburgse bank. Inc. 1 is opgericht op de Westerse Samoa. Formeel heeft de XTC-groep geen betrokkenheid bij deze rechtspersoon. Er bestaan evenwel duidelijke aanwijzingen dat een van de leden van de XTC-groep achter deze rechtspersoon schuilt gaat, aangezien hij de bevoegdheid heeft te beschikken over de bankrekening. Deze Inc. sluist het geld in de legale markt althans op rekening van de BV 1 (van de grote vastgoedhandelaar) die de financiering van het project organiseert. Indien wij aannemen dat de vastgoedhandelaar deel uitmaakt van het complot (hij wordt vooralsnog niet vervolgd voor betrokkenheid bij de XTC-organisatie), is er sprake van een loan-back-constructie: men doet een aanbetaling aan zichzelf. Onduidelijk blijft overigens in deze casus waarop door de betrokkenen uiteindelijk is aangestuurd; het strafrechtelijke onderzoek maakte een eind aan het bestaan van de XTC-groep.
Dankzij de juridische en economische eigendomsconstructies konden de betrokkenen in het midden laten wie nu eigenlijk de financier van de loodsen was of zou worden; werd de betaling van de 2,5 miljoen gedaan als lening aan BV 1 die de economische en juridische eigenaar is/zou zijn? Of was de 2,5 miljoen een betaling aan de aannemer ter verwerving van het eigendom door de Samoase Inc.? Hoe het ook zij, wanneer wij door alle chicanes en constructies heen kijken zien wij dat de juridisch eigenaar van de loodsen BV 1 is die het eigendom financiert met misdaadgeld.